L’immobilier commercial évolue constamment. Au cours des cinq dernières années, le Canada a observé une augmentation des vacances en raison du passage au télétravail à la sortie de la pandémie de COVID-19, d’une population dépassant les 40 millions de personnes et d’un stock de logements relativement stagnant. Les acteurs de l’industrie immobilière commerciale canadienne sont maintenant confrontés à une opportunité unique de réaffecter leurs propriétés pour répondre à la demande croissante de logements dans les grandes villes du pays.

Le taux de vacance des bureaux a dépassé les 18 % en 2023, contre 10,9 % en 2019, et devrait continuer d’augmenter. Pendant ces cinq années, la population du Canada est passée de 37,6 millions à plus de 40 millions ; 1,2 million de personnes sont arrivées au Canada en 2023 seulement.

Malheureusement, la construction de logements n’a pas suivi cette croissance ; le déséquilibre entre l’offre et la demande, combiné à d’autres facteurs comme la hausse des taux d’intérêt, a rendu le marché du logement alarmant pour de nombreuses personnes, selon la CIBC.

La reconversion de l’immobilier commercial, notamment des espaces de bureaux, en logements résidentiels peut efficacement répondre à la crise du logement au Canada. Cette approche permet d’optimiser l’utilisation des propriétés existantes pour répondre aux besoins des Canadiens et s’aligner avec les objectifs de durabilité à travers le pays.

Des exemples de bâtiments ayant été ou étant convertis incluent :

• L’ancienne usine de traitement de l’eau, le bâtiment historique Waterworks à Toronto, est maintenant un bâtiment à usage mixte comprenant des logements.
• L’ancien bâtiment de la poste de Vancouver est en cours de transformation en espace à usage mixte avec des unités résidentielles, des commerces et des bureaux.
• Le Slayte, dans le centre-ville d’Ottawa, était un bâtiment de bureaux gouvernementaux construit il y a 50 ans et est maintenant un ensemble résidentiel de 158 unités avec des équipements tels qu’une salle de sport, une terrasse sur le toit avec barbecues partagés, un jacuzzi et un salon.

Les avantages de la reconversion comprennent :

• Répondre aux pénuries de logements : La reconversion des propriétés commerciales en résidences augmente rapidement l’offre de logements et offre plus d’options aux habitants des villes.
• Développement durable : La reconversion des bâtiments existants est plus durable que la construction neuve en réduisant l’impact environnemental lié à la démolition et aux nouveaux matériaux.
• Revitalisation économique : Transformer des espaces commerciaux vacants ou sous-utilisés en logements peut créer des emplois dans la construction et la rénovation, stimulant les économies locales et revitalisant les zones urbaines ayant connu une diminution de l’activité commerciale.

Obstacles et considérations :

• Zonage et réglementations : Les cadres réglementaires doivent être adaptables pour faciliter la conversion des propriétés commerciales à usage résidentiel, mais les lois de zonage posent souvent un obstacle au développement et sont incohérentes à travers le pays.
• Conception et limitations structurelles : Les bureaux commerciaux et les logements résidentiels sont conçus pour répondre à des objectifs fondamentalement différents, et la reconfiguration des systèmes de bâtiment existants peut être complexe et coûteuse.
• Viabilité financière : La reconversion de l’espace commercial en logements est coûteuse, surtout si des changements structurels significatifs sont nécessaires, bien que les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre restent constants, que l’on construise ou que l’on reconvertise. Les gouvernements peuvent encourager ces reconversions avec des opportunités de financement et des incitations fiscales, comme les 600 millions de dollars engagés par le gouvernement libéral.

Avancer avec des initiatives de reconversion réussies :
Pour pleinement réaliser le potentiel de la reconversion de l’immobilier commercial en logements et répondre aux besoins des Canadiens, il est crucial que les municipalités accélèrent le développement et offrent des incitations pour stimuler les projets. En parallèle, les promoteurs doivent adopter des solutions de conception innovantes pour surmonter les défis techniques.

Sources :

1. “Is Canada facing a housing affordability crisis?” – CIBC.
2. What makes this downtown Art Deco landmark into a vibrant community?” – Toronto Star.
3. “Vancouver’s Post Office redevelopment project” – Vancouver Sun.
4. Slayte office-to-residential conversion project now 84% leased, InterRent REIT says” – Ottawa Business Journal.
5. “Turning empty offices into housing is a popular idea. Experts say it’s easier said than done” – CBC News.
6. Turning offices into homes could help address the housing crisis, but can it be done?” – CTV News.
7. “Financial incentives for urban redevelopment” – Government of Canada.
8. “Commercial real estate is in a growing crisis that seems to have no end” – Globe and Mail.
9. “In search of novel solutions to the housing crisis? Look to Calgary” – Financial Post.