Inondations, incendies de forêt, intempéries extrêmes, voilà ce qui a été défini comme le risque climatique, et cela a un impact dramatique sur l’immobilier commercial à travers l’Amérique du Nord. À mesure que les événements climatiques extrêmes deviennent plus fréquents et plus graves, les coûts d’assurance augmentent, et dans certains cas, les propriétés sont considérées comme inassurables. Ce changement a un impact dramatique sur les stratégies d’investissement, les évaluations immobilières et les décisions opérationnelles.

L’augmentation du coût de l’assurance des biens immobiliers

L’un des résultats les plus frappants a été l’augmentation spectaculaire des coûts d’assurance pour les propriétés commerciales en raison de l’augmentation des réclamations liées aux catastrophes naturelles telles que les ouragans, les incendies de forêt, les inondations et les tempêtes violentes. Les principaux facteurs qui font augmenter les primes incluent :

• Fréquence et gravité accrues des intempéries extrêmes – Le changement climatique provoque des tempêtes plus intenses, l’élévation du niveau de la mer et des sécheresses prolongées, ce qui entraîne des paiements d’assurance plus élevés.
• Pression sur le marché de la réassurance – Les assureurs dépendent des réassureurs pour répartir les risques, mais à mesure que les réclamations augmentent, les réassureurs augmentent leurs tarifs, répercutant ainsi les coûts sur les propriétaires de biens.
• Facteurs de risque géographiques – Les propriétés situées dans des zones à haut risque (régions côtières, zones sujettes aux incendies de forêt et zones inondables) connaissent les hausses de primes les plus importantes, certaines faisant face à des annulations de polices.

Inassurabilité et implications sur le marché

Dans certaines régions, les assureurs retirent complètement la couverture, laissant les propriétaires de biens sans options viables. Cela crée plusieurs défis :

• Diminution des valeurs immobilières – Les bâtiments difficiles à assurer deviennent moins attractifs pour les investisseurs et les prêteurs, ce qui impacte leur valeur sur le marché.
• Exigences de prêt plus strictes – Les banques tiennent de plus en plus compte du risque climatique lors de l’octroi de prêts, exigeant une couverture d’assurance complète et des mesures de résilience avant d’approuver un financement.
• Coûts opérationnels et de maintenance – Les assureurs ont conseillé aux propriétaires de biens d’investir dans des améliorations de résilience pour sécuriser la couverture, telles que des barrières anti-inondation, des matériaux résistants au feu et des systèmes de drainage améliorés.

Changements réglementaires et exigences ESG

Les agences gouvernementales et les régulateurs de l’industrie ont répondu aux risques climatiques par des codes de construction et des exigences environnementales plus stricts. Cela inclut :

• Nouvelles réglementations de zonage et de construction – De nombreuses municipalités imposent des réglementations plus strictes concernant les zones inondables, exigeant que les propriétés respectent des normes plus élevées d’élévation et de protection contre les tempêtes.
• Divulgation obligatoire des risques climatiques – Les investisseurs et les entreprises immobilières doivent désormais évaluer et divulguer leurs risques climatiques, en particulier dans le cadre des nouveaux cadres de reporting ESG (Environnement, Social et Gouvernance).
• Incitations pour des bâtiments durables – Certains gouvernements offrent des réductions fiscales et des programmes de financement pour les rénovations de bâtiments écoénergétiques et résilients face aux changements climatiques.

Stratégies d’atténuation pour les propriétaires de biens

Pour faire face à la hausse des coûts d’assurance et aux risques climatiques, les propriétaires et gestionnaires de bâtiments prennent des mesures proactives et mettent en œuvre des stratégies telles que :

• Investir dans des infrastructures résilientes – Des améliorations telles que des toitures renforcées, des systèmes de gestion des eaux pluviales et des technologies de bâtiments intelligents permettent de réduire l’exposition aux risques.
• Diversification des portefeuilles – Les investisseurs se détournent des marchés à haut risque et se concentrent sur des régions ayant une exposition climatique plus faible.
• Auto-assurance et modèles d’assurance captive – Certains grands propriétaires de biens créent leurs propres entités d’assurance pour gérer les risques de manière indépendante.

Opportunités dans l’immobilier durable

Ce n’est pas que de mauvaises nouvelles, le risque climatique stimule l’innovation dans l’industrie :

• Demande de bâtiments durables et résilients – Les locataires et les investisseurs stimulent la demande de bâtiments ayant de solides références en matière de durabilité et de résilience.
• Expansion des solutions climatiques – Des technologies comme la modélisation des risques alimentée par l’IA, les capteurs de détection des inondations et les matériaux résistants aux incendies de forêt gagnent en popularité.
• Accent accru sur les certifications durables – Les programmes qui promeuvent l’efficacité énergétique et la résilience deviennent plus précieux pour atténuer les risques liés au climat.

L’industrie de l’immobilier commercial, par sa nature même, cherche toujours à s’améliorer. À mesure que les risques climatiques s’intensifient, les propriétaires et gestionnaires de biens prennent des mesures proactives pour renforcer la résilience et la durabilité. Ces mesures sont essentielles pour positionner au mieux l’industrie afin de naviguer dans le paysage en constante évolution de l’immobilier commercial.